住宅ローン残債を新しい住宅ローンに組みこんで家を買える?

住宅ローン 建て替え
LINEで送る
Pocket

住宅ローン 建て替え

パパとママがいらない保険に入っているから、私が新しい家に住めないんじゃないの?

メールにて無料相談を受け付けていますが、お悩みを頂いたので相談内容を紹介します。

いただいた悩みは以下の通りでした。

我が家は夫38歳、妻43歳、子供小6、小2、年少の5人家族です。

夫は会社員で年収700万円(額面)妻は保育士で第1子出産を機に退職。現在求職中です。

14年前に中古住宅を25年ローンで購入しました。
ひと月の返済は約83000円(ボーナス返済なし)残債が900万円弱あります。

購入時に内外装の手直しはしましたが、諸事情により建て替えを希望しています。

先日内覧会に行ったハウスメーカーで「残債を組み込んで新しい住宅ローンを組むことは可能だ」といわれましたが、我が家のような状況でこのような住宅ローンの借り換えはできるのでしょうか?

また、建て替えを検討するにあたり、家計について夫婦で話し合うのですが、保険についての認識が異なり話し合いが進みません

保険は夫とこどもの学資保険が日本生命
妻は県民共済です

夫は終身保険(重点保障プラン)月額17.445円
同じ保障を継続する場合あと5年で保険料が上がります。
学資保険は10.950円、13.127円、14.397円
ずつ掛けています。(加入時の年齢や満期の年齢が異なるので掛け金が違います)
妻の県民共済は月6.000円です。

これは家計に対して適正な額と言えるのでしょうか?

夫は「生命保険は万が一の時のためのものだから、安易に保険料を安くしたら保障内容が薄くなるのではないか?」
「合併や破たんなどがあるから、最大手の日本生命が安心だ」と言います。
保険の見直しは抵抗があるようです。
日本生命は夫の父親からの長い付き合いがあります。

妻は必要な保障が何なのか、今かけている保険は適正なのかが知りたいです。それを知った上で見直したほうがよければそうしたいと思うのですが、妻自身も保険に対しての知識が豊富なわけでもなく、話し合いは平行線です。

保険を見直して、住宅取得にゆとりが出る可能性はありますか?

中川様の記事にもあるように、住宅ローンでカツカツになることは避けたいですし、かといって予算を低く見積もってしまいローコスト住宅しか選択肢がなくなってしまうのも考え物です。

できれば今の返済額とさほど差がない金額で住宅ローンが組めたら、と思っていますが可能でしょうか?

もし、ライフプラン表を作成して、チェック表も実践した上で、我が家の現状では、建て替えは無謀だということになればその時はあきらめようと思います。

長くなりましたが、どうぞよろしくお願いします。

以下、私の回答です

まず、残債を組みこんで建て替えをすることは可能です。
新しい家の金額を残債分の900万円水増しして借ります。
そうして900万円を残債の返済に充てます。

保険についてですが、
ご主人のニッセイは今すぐ解約した方がいいですね。

奥さんの県民共済も減らしていいと思います。
貯金が十分あるなら何もいらないです。

なければ、定期のがん保険と都道府県民共済の医療タイプだけでいいと思います。

学資保険は一番上のお子さんはそのままでいいと思います。
二人目と三人目のお子さんに関してはまだ進学までに期間があるので高い利回りが狙える物に預け替えてもいいと思います。

私がクライアントに紹介しているものの返戻率は二人目のお子さんで最大190%、3人目のお子さんで230%になります。

さて、ご主人のニッセイですが、
現在17,445円で5年後には30,000円くらいになるのではないでしょうか?
また10年後に更新があってその時保障を減らしたとしても25,000円くらい必要でしょう。

この20年で支払う保険料は
17,445円×12ヶ月×5年=1,046,700円
30,000円×12ヶ月×10年=3,600,000円
25,000円×12ヶ月×10年=3,000,000円
となり、合計で7,646,700円になります。

ご主人の年収なら必要な保険料は5,000円〜6,000円くらいだと思います。
もし、6,000円に収まったとすると今後25年間に支払う保険料は180万円です。

差額は5,846,700円ですね。
さらに、60歳とか65歳以降の保障を得ようとすると追加でお金が必要な場合があります。

この金額をご主人に見せてあげるといいと思います。

必要な保障を備えた上で580万円というお金が余る。
この580万円を家族のために使うのか、また保険のおばちゃんのために使うのか
父親という立場で選ぶ場合、どちらが賢明な選択か?ということです。

最大手のニッセイが安心というのは妄想ですね。
保険会社の支払い余力を表すソルベンシーマージン比率や格付けの一覧をご覧下さい
http://www.hoken-mammoth.jp/knowledge/life_ins_company/list-ranking.php

日本生命より比率が高い保険会社はたくさんあります。

保険を見直せば余裕が出る可能性は十分にありますね。
掛け捨ての保険料は夫婦で8,000円くらいでしょうし、
学資保険も利回りがいい物に預け替えると月々の負担を減らせます。

もちろん、新しく買い換えする住宅の金額次第ですが
家計の負担を変えずに新しく住宅を購入することは可能だと思います。

最後に、どんな状況でもあきらめることをしてはいけません。
そして、あきらめる姿を子どもに見せない方がいいと思います。

建て替えしたいのなら、絶対に建て替えすると決めることです。
そうすれば、自然とその方向へ進んでいきます。

中川へ無料相談するには?

こちらのページから魔法のチェックシート等をダウンロードしていただくと一度だけ表示されるページが有ります。そのページに無料相談フォームがあるので、注意書きをよく読んでそこから相談内容を入力して下さい。

無料:次のマイホーム購入5つの失敗、あなたはどれがイヤですか?

  1. 予算オーバーして、今後一生住宅ローンの奴隷、または少なく見積もりすぎて一生後悔する予算の失敗
  2. ボッたくる気まんまん、夏暑いし冬寒い低品質高価格の家で一生住むことになるハウスメーカー、工務店選びの失敗
  3. 急に返済額が上がって住宅ローンを払えなくなったり、何百万も無駄に払ってしまう住宅ローン選びの失敗
  4. 急に請求されてお金の工面に走り回ったり、知らない間に50万も100万もドブに捨ててしまう諸費用の失敗
  5. 周辺からの騒音や悪臭、日当たりや風通しが悪い…住んでいるだけでイライラする土地選びの失敗

あなたにとって一生に一度の買い物。もちろん、どれも失敗したくないですよね。ただ、これら5つの失敗を全て避けようとすると、本当にたくさんの時間と手間がかかりますよね。

仕事に家事に育児に大忙しのあなたは、子どもを寝かしつけて、やっと一息ついてからの調べ物じゃないでしょうか?眠い目をこすりながら検索、検索、検索の日々。大変ですよね。気がついたらiPhoneを握りしめたまま眠っているんじゃないでしょうか?

もしあなたが、「マイホーム購入に失敗したくない!でも時間がない…」「家を買った後何十年もマイホーム貧乏生活にはなりたくない」と思われているならこの魔法のチェックシートをお使い下さい。

チェックするだけで上の5つの失敗をせずに済みます。下手なFPに相談するよりよっぽど優秀です

  • たった5つの簡単な数字を入力するだけで無理ないマイホーム購入予算を計算できるようになります
  • 書いてある順番にマイホーム購入すれば慌てることも後悔することもほとんどなくなります
  • 誰もが見落としている注意点を知り、住宅ローンを借りすぎることがなくなります
ぜひ、あなたのマイホーム購入にお役立て下さい

「いいね!」しておくと欲しい情報を見逃すことがありません

LINEで送る
Pocket

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

ABOUTこの記事をかいた人

中川優也

「理想の家と豊かな暮らしを両方手に入れるためのコンサルタント」 子どもの時から母子家庭で育ち、お金で苦労をする。「お金の苦労を終わらせる!」という決意の元、お金に関するあらゆることを学習、実践する。ついにオリジナルの誰でもお金持ちになる方法を開発。 500件を超えるコンサルティングを行い、多くのクライアントが理想のマイホームとお金に不安のない暮らしを実現している。北海道から沖縄まで、全国から多数コンサルティング依頼を受けている。