無料相談フォームに相談をいただいたので回答しました。

当方、54歳で公務員です。分譲マンションを購入します。25年の住
 宅ローンを組みます。

銀行からの借入金を2200万とするか2500万とするかで悩んでいます

。銀行ローン条件は10年固定で利率0.65%と格安です。年収は800万
 ぐらいで、今後変動はありません。現在源泉徴収額は毎年約20万円
 で年末調整をしているのて゜実税額は15~18万ぐらいで低負担です

。しかし、扶養家族が昨年度4人から今年は3人、あと3年ぐらいで
 子供が就職するので2人に減り、今後、所得税額は増えそうです。1
 0年後には、ローン残金は繰り上げで完済するつもりです。借入額

が300万違えば、毎月の利子負担額は多少増えますが、8~9年後の住
 宅ローン減税額枠の恩恵の方が大きい方のではと考えはじめていま
 すが、総額としてはいずれが得でしょうか。10年後のローン残額12
 00万or1500万いずれでも完済できそうです。よろしくお願いします

なるほど。
住宅ローンの借入額を300万円増やすかどうか悩んでいるということですね。

まず、10年固定で0.65%というのはそこまで格安では無いと思います。もちろん、保証料なしの0.65%なら安いですが、保証料や手数料が高額にかかる場合は有利な住宅ローンでは無いと思います。

さて、300万円借入額が増えることで住宅ローン減税額が増えるから増える住宅ローンの利息よりも有利じゃ無いのか?ということですね。

これは比較してみましょう。

住宅ローンの借入額2,200万円の場合、10年間で受けられる住宅ローン控除は10年間で1,743,400円になります。

住宅ローンの借入額が2,500万円の場合は10年間で受けられる住宅ローン控除は10年間で1,981,100円になります。

差額は237,700円です。

 

10年間で支払う住宅ローンの利息は

2,200万円の場合:1,163,011円

2,500万円の場合:1,321,613円

差額は158,602円です。

 

あと違いが出るのは

・保証料もしくは融資手数料

・抵当権設定費用

です。

 

保証料になると銀行に寄りけりなので、融資手数料が2.16%かかるとして計算すると300万円×2.16%=64,800円

抵当権設定費用は登録免許税が住宅ローン借入額の0.1%かかるので300万円×0.1%=3,000円

158,602円+64,800+3,000円=226,402円

 

受けられる住宅ローン控除は237,700円増えますが、支出が226,402円増えるので差し引き11,298円プラスになります。

・・・ほとんど変わりませんのでどちらでもいいと思います。

ただ、手元に置いた300万円を運用に回すなら話は別です。300万円を10年間、年利1%で運用できれば31万円増えます。こうなると、住宅ローンの借入を多くした方がお得ですね。

住宅ローンの借入を多くすれば、住宅ローン控除が増えて得じゃないか?と思われる方は多いですが、実際は大差ありません。しかし、手元に置いたお金を運用することで住宅ローンの借入額を多くすることの真価が発揮されます。

それについて詳しくはこちらの記事をご覧ください。

本当に賢い住宅ローン返済方法は、繰上げしない、長く借りる、なぜ?