こんにちは~!徳島の住宅取得相談専門ファイナンシャルプランナー中川です。
「1種類だけじゃない。住宅ローン繰上返済」
住宅ローン繰上返済して、早期に住宅ローンを終わらせよう。とよく言われます。
この繰上返済は1種類だけじゃなくて2種類あります。
それは、「期間短縮型」と「返済額軽減型」です。
期間短縮型は、文字通り繰上返済することによって住宅ローンの借入期間を短くすることです。
期間が短くなった分、本来かかるはずだった利息がかからなくなります。
返済額軽減型も、文字通り毎月の返済額を減らします。
では、2つを比較してみましょう。
以下の条件のような住宅ローンを借りていたとします。

・借入2,000万円
・フラット35
・元利均等返済方式
・金利2.15%
・5年後に100万円繰上返済

期間短縮型の繰り上げ返済だと繰上返済こうはこうなります。
返済期間が35年から32年9ヶ月になり、2年と3ヶ月短縮されます。
それによって得られる利息軽減は846,894円です。
対する返済額軽減型はこうなります。
毎月の返済額が67,802円から64,030円になり3,772円少なくなります。
利息軽減は357,761円です。
毎月の支払いが苦しいから減らしたいという時には効果的な繰上返済です。
利息軽減分だけ見ると返済額軽減型のほうがよさそうですが、デメリットもあります。
繰上返済で期間を短くした分は、借り換えの時に期間を長くすることができません(一部のローン除く)
上記の例で行くと、5年後に100万円繰上返済して期間が2年と3ヶ月短縮されました。
その直後借り換えすると、借りられる期間は最長で35年 - 今まで返した5年 – 短縮された2年と3ヶ月 = 27年と9ヶ月になります。
こうなると、「月々の返済がキツイから借り換えして負担を減らしたいなぁ」と思っても、借り換えできないことが発生するかもしれません。
期間短縮型の繰上返済は効果が大きいですが、デメリットもあるので計画的に余剰資金で行うようにしましょう。

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