早く買うVS老後に買う、家を買うのにお得なのはどっち?

こんにちは~!
徳島の住宅購入相談専門ファイナンシャルプランナー中川です。
「早く買うVS老後に買う、家を買うのにお得なのはどっち?」
さて、「家を買うなら早い方がお得よ~」と張り切っている雪下千紗子(せっかちさこ)さんと、「家は子育てが終わってからゆっくり買おう」と決めた待田里幾三(まったりいくぞう)さんの物語です。
雪下千紗子さんの言い分はこうです。
「家賃を払い続けるなんてもったいない!同じ払うのなら自分の資産になる住宅ローンのほうがお得よ」
これはよくあるパターンですね。
待田里幾三さんの言い分はこうです。
「いや~、家は欲しいけどこれから子どもの出費とかも増えるから、まだいいんじゃないの?」
これは奥さんにせっつかれそうな意見ですね。
では、二人の将来がどうなるのか見ていきましょう。
家を今すぐ買うと、子どもが独立してから買う以外の条件はすべて同じにします。
共通条件は以下のとおりです。

現在の預金は500万円
住宅購入金額は2,500万円(諸費用込み)
現在の家賃は6万円
毎月貯蓄は10万円しています(目的は分けていない)

雪下千紗子さんはすぐに家を買って住宅ローンを組みました。
預金の中から300万円出して、2,200万円の住宅ローンを25年返済、金利3%の全期間固定住宅ローンです。
毎月の返済額は104,326円で、総返済額は31,297,804円です。
住宅ローン以外の固定資産税などの住居維持費が毎年10万円かかるとして、60歳までに払う住居維持費は250万円。
合わせて、総支払額は33,797,804円です。
毎月10万円の貯蓄をしていましたが、住宅ローンの金額が45,000円、住居維持費が月あたり8,000円増えたので毎月貯蓄できる額が47,000円に減りました。
雪下千紗子さんの60歳時の預金残高は16,100,000円です。
対する待田里幾三さん、60歳の時に家を買います。
60歳までに貯まっているお金は3,500万円です。
60歳までに支払う家賃の総額は1,800万円で、家の購入金額は2,500万円、合計は4,300万円です。
家購入後の預金残高は1,000万円です。
このケースだとさっさと家を買った雪下千紗子さんのほうが得だった計算になりますね。
ただし、ここには条件に出てきませんでしたが、雪下千紗子さんの場合、家賃に比べて住宅ローンの金額が大きくなっているので、子どもが大きくなってきたときの生活費増や進学に伴う学費の捻出に苦労するかもしれません。
また、不測の事態に備える体力も少なくなるので生命保険に加入したりなど、不要な出費が増えてしまうかもしれませんね。
このケースでは先に家を買ったほうが得になりましたが、色んなケースでどちらがいいかどうかは変わってきます。
「早く買わないと!」という考えだけにとらわれるのではなく、どういう家の買い方が自分の人生をより豊かにしてくれるのかをしっかり考えておきましょう。

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8 件のコメント

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    いや、繰り上げ返済あるから実際もっと支払い額低いし、60から家買っても意味ないでしょ?

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    大変、ご無沙汰しております。
    青いチーターです。
    さて、久しぶりにコメを致します。
    確かにこの考えもあるのかと思います。
    しかし、以前の「金利2%の住宅ローンと金利4%の車のローン、どちらが有利?」につきましても、同様に、
    両者の金利差によって生じる利息の多寡が判断基準になるのかなと思いますが、
    厳密には、割引率で現在価値を算定しないと正確な数字は求められないのかなと思いました。
    失礼致しました。

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    初めまして。
    時々拝見させていただいてます。
    つい最近になって急に主人の両親から同居の話をされてしまったため、ちょっとお知恵を貸してください。
    主人の会社が民事再生法により今年度から完全に事業譲渡され、仕事内容も職場も全く変わりないのですが、新しい会社になったがために、給料は査定が入ったものの、有休日数やボーナスやらは新しい会社の規定通り新入社員扱いになりました。
    前の会社と今の会社の勤続年数をあわせて2年半経ったところです。
    しかし、昨年夏ボーナス後に民事再生法適用されてしまったため、冬のボーナスが出ませんでした。
    そして今年の夏も新入社員扱いのため、ボーナス出てません。。
    それこそ昨年はまだマイホームの話など出ていなかったので、昨年夏に新車をローンで購入してしまいました。。
    もしも前の会社のままだったら、多分年収450万くらいにはなったと思うのですが、昨年冬と今夏のボーナスがなかったために、年収80万くらい減りました。
    このようなケースの場合、勤続年数は2年半と見てもらえるのか、はたまた数ヶ月とみられるのかどちらなんでしょう?
    また年収についてもどうでしょう、減ってしまった額で判断されてしまうのでしょうか?
    本来は勤続年数2年半、年収450万くらいはあったという事情を説明して、本来あったはずの条件で審査を通してもらうことはかのうなのでしょうか?
    同居を考えている両親は共働きをしていたのですが、義父は定年を迎えたのですが、65歳まで(あと3年)それまでと同等の条件で仕事をしており、義母は先月定年退職をしました。
    しかし義母は新たな職場を求め、あと10年は働くと就職活動をしています。
    そんな両親がどの程度の貯えているかはまだ聞いていませんが、私の理想は土地を購入して水回り・玄関全て別の完全二世帯住宅です。
    もし同居するなら、私は専業主婦(子供たちが小学校に上がったらパートにでもでるつもり)ですので、返済は現在一定の収入のある義父と主人でやっていくことになると思いますが、これについては具体的な例を紹介していただけると助かります。
    我が家にとっては借り入れできるか出来ないか死活問題ですので、どうか宜しくお願いいたします。

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    確かに繰上返済をすると結果は変わりますが、確実に繰上返済ができるという保証はどこにありますか?
    昔のように終身雇用でもないですし、給与は右肩上がりに上がっていくわけでもありません。
    あなたは貯蓄のすべてを繰上返済に回すんですが?こどもの教育費、車の買い替え、レジャー比などはどこから出てくるんですか?
    老後に家を買う意味が無いという理由はどういう理由でしょうか?
    老後に家を買う理由は十分あります。
    老後、年金生活になると賃貸に住もうとしても収入が少ないことなどを理由に断られるケースがあります。
    また、子供たちが独立した後であれば夫婦二人で生活するのに十分なスペースの建物があればよく、建築費や土地の購入費が現役時代に子供の部屋等を考慮して買う家よりも少なくて済みます。
    また、老後に家を買うと建て替えのことを考え済みに済みます。

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    ご無沙汰しています。
    コメントありがとうございます♪
    キャッシュフローだけを考えると、どちらが支払総額で少なくなるか、より現金を多く残せるかが判断基準になりますね。
    資産全体で考えるとおっしゃる通りに、不動産の現在価値まで計算しないと正確には分からないですね。

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    コメントありがとうございます♪
    まず、勤務年数ですがこれは金融機関によって分かれると思います。
    書かれていた経緯を話せば、2年半の勤務としてみてくれるところもあるでしょうし、数ヶ月とみなされるかもしれません。
    さらに、金融機関によっては勤続年数を重視しているところとそうでないところがあるため、審査に出してみないとそこはわかりません。
    ただし、フラット35の場合では勤続年数はあまり関係ありません。年収に対する借入の返済負担率と物件の価値で審査します。あとは、その他の借入や個人信用情報ですね。
    無料で回答できるのはここまでです。
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    早々にご回答いただきましてありがとうございます。
    本日メインバンクに相談に行ってきました。
    勤続年数を2年半でみてくれることが判明いたしました。

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    なんか論点がずれてますね
    >確かに繰上返済をすると結果は変わりますが、確実に繰上返済ができるという保証はどこにありますか?
    それを言うなら老後に家を買うお金が貯まる保証も無いと思いますが…
    そもそもどっちが特かという問いに対して不確定な要素を入れ込むのがおかしい
    条件は同じと自らおっしゃってますが?
    『60から買う意味が無い』は言葉通りですよ
    余生20年も無いのに買ってどうするんですかw?
    子供の為に?だったら余計なお世話と思いますが
    それならお金だけ残して自分の趣味で建てさせたほうがよっぽど有難いでしょう
    賃貸に入居出来ない? お金があれば入れますよ? 60までにお金貯める前提の話しといて、その反論はいくらなんでも無理があるでしょうw

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    中川優也

    「理想の家と豊かな暮らしを両方手に入れるためのコンサルタント」 子どもの時から母子家庭で育ち、お金で苦労をする。「お金の苦労を終わらせる!」という決意の元、お金に関するあらゆることを学習、実践する。ついにオリジナルの誰でもお金持ちになる方法を開発。 500件を超えるコンサルティングを行い、多くのクライアントが理想のマイホームとお金に不安のない暮らしを実現している。北海道から沖縄まで、全国から多数コンサルティング依頼を受けている。