金利の変動は半年に一回

住宅ローン変動金利の基礎知識

金利変動リスクを取って少ない返済額を狙うか、それとも・・・


これは変動金利と読んで字のごとく、金利が変動する住宅ローンです。金利は半年に1回、ほとんどの場合で4月と10月に金利の見直しが行われ、このときに金利が変更されるかどうかが決められます。

返済額は5年間変わらないのが一般的

変動金利の金利は基本的には変化の波があり、半年に1回の見直しで変わる可能性があります。ただし、始めに金利1%で借りて、半年後に金利が1.2%なったとしても、返済額は5年間変わらないのが一般的です。

では何が変わるかというと、返済額に占める金利と元金の内訳が変わります。

例えば月々の返済額が10万円だとしたとき、金利が1%のときの10万円の内訳は、利息が1万5,000円で元金が8万5,000円になります。仮に金利が1.2%になると、この10万円の内訳は、例えば利息が1万7,000円で元金が8万3,000円になるということです。

元金均等返済の場合は金利が変わるとすぐ返済額も変わる

このように、金利は半年に1回見直され変わる可能性がありますが、返済額も半年に1回変わるかどうかというと、これは5年間は変わらないということです。ただし、返済方法を「元金均等返済」にしている場合には、半年に1回返済額が変わります。

5年後の返済額はそれまでの1.25倍まで

では、仮に5年後に金利がものすごく上がっていたとします。当初は1%で借りた金利が、実際には考えにくいですが、5年後に5%になっていたとします。このとき返済額は10万円から一気に15万円になるかというと、そうはなりません。これは「激変緩和措置」といって、大幅な金利の上昇があったとしても、返済額は前回までの1.25倍の金額が最大とされることがほとんどです。

ということは、金利がものすごく上がった場合でも、返済額の最大は12万5,000円ということになります。ただし注意点があり、金利が急上昇したと仮定した場合に、返済額は激変緩和措置で12万5,000円になっていたとしても、実際には13万円支払わなければいけない状態になることがあります。

金利が急上昇すると未払い利息が発生することも…

こうなると、月の支払額は5,000円足りていないことになります。この5,000円足りない分は「未払い利息」としてずっと残っていくことになり、あとで精算が必要になることになります。この間は元金が減らないので、返済が進まないという状況になる恐れがあるのです。現実には考えにくいことではありますが、注意したい点です。

変動金利型住宅ローンのまとめ

  • 金利の変動は半年に1回
  • 返済方法を元金均等返済にしていない限り5年間は返済額は変わらない
  • 5年後の返済額はそれまでの1.25倍まで
  • 金利の急上昇があると未払い利息が発生することもある

これが住宅ローン、変動金利の特徴です。