住宅ローン審査の大きな要素、返済負担率とは

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こんにちは~!
徳島のマイホーム購入相談専門ファイナンシャルプランナー中川です。
「住宅ローン審査の大きな要素、返済負担率とは」
住宅ローンの審査を申し込むときって、どんなところを見られるのか気になりますよね。
審査は、年収や借り入れがないかどうかの信用情報や、住宅ローン返済負担率などを見ます。
今回は「返済負担率」の解説です。
返済負担率は平たく言うと、年収に対する住宅ローン返済額の割合です。
計算は、年間の返済額÷年収×100です。
例えば、年収300万の人が月に8万円の住宅ローンを返済するとします。
この場合の年間返済額は8万×12ヶ月=96万
返済負担率は96万÷300万×100=32%になります。
ただ、他にもローンを借りている場合計算が変わってきます。

例えば、車のローンに月2万円支払いしている場合、住宅ローンの8万円に2万円追加して計算します。

(8万+2万)×12ヶ月=120万
返済負担率は120万÷300万×100=40%になります。
一般的に住宅ローン借入可能な返済負担率は25%~40%までとされていますが、借入先の金融機関によって様々です。
フラット35(買取型)は年収によって返済負担率の上限が決められています。

・年収300万円未満=返済負担率25%以下
・年収300~400=返済負担率30%以下
・年収400~700=返済負担率35%以下
・年収700万以上=返済負担率40%以下

この基準だと、上記の例はどちらもフラット35の審査は通らないことになります。
年収300万円の人は返済負担率の上限が30%なので、月々の返済額が75,000円以内に収まらないといけません。
「なるほど~、うちは年収400万円あるから返済負担率の35%、月々116,000円の返済までOKなんだな」
確かにその通りです。
しかし、返済負担率は手取りで計算すべきです。
住宅ローン審査上は税込の年収で計算しますが、所得税や社会保険料などは本来使えないお金です。
使えないお金を考えても仕方ありません。
では、先ほどの年収400万円で月々116,000円の返済だと手取りで計算する返済負担率は何%になるでしょうか?
400万円の8割が手取り収入だとすると320万円です。

返済負担率は43.5%になります。

つまり、手取り収入の4割以上が住宅ローン返済に消えるわけです。
さらに、固定資産税の支払いもあるので実質の返済負担率は50%近くになるでしょう。
これだと、まさに住宅ローンを借りられたけど返せない状況になります。
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