住宅ローン固定金利期間選択型とは?

住宅ローン固定金利選択型とは、選択した期間は金利を固定しますという住宅ローンです。

本来住宅ローンは全て変動金利なのです。

変動金利ですが、選択した期間は金利を変動させずに固定させるのが住宅ローン固定金利選択型です。

固定金利期間の種類は2年、3年、5年、7年、10年、20年などがあります。

例えば、5年固定金利であれば借入から5年間は金利の変動はなく、5年後からは変動金利になります。

固定金利期間が長いほど金利が高くなります。

3年よりも5年、5年よりも10年間金利を固定するほうが金利が高くなります。

なぜなら、固定金利期間がながければ長くなるほど金利変動リスクを銀行が負うことになるからです。

仮に、銀行があなたに10年固定金利1.5%で住宅ローンを貸し出したとしましょう。

3年後に変動金利の金利が3%になったとします。

すると、本来なら銀行は変動金利3%分の金利を受け取れるはずなのに、「10年間は1.5%で貸し出す」という約束をしているがために、金利1.5%分の住宅ローン利息を取り損なうわけです。

これが金利変動リスクです。

もちろん、上がるばかりではなくさがる可能性もあります。

先程の例で、3年後に変動金利が0.5%になったとしたら、銀行は1%余分に住宅ローン利息を受け取るわけです。

現在(2012年9月)の金利水準は歴史的に見てもかなり低くく、金利は低下してもわずかですが、上昇余地はいくらでもあります。

銀行にとっては長期間金利を固定されてしまうと、金利が上昇した時の恩恵を受け取る事ができません。

そこで、銀行は変動金利や3年や5年などの短期固定金利を提案することが多いです。

固定金利期間終了後は変動金利になるとともに、金利の変動(ほとんどの場合上昇)があります。

なぜなら、固定金利期間の間だけの優遇金利が適用されているケースが殆んどだからです。

例えば、阿波銀行2012年9月の金利は下記のとおりです。

・3年固定金利:0.75%
・5年固定金利:1.3%
・10年固定金利:1.5%

しかし、この金利はキャンペーン金利で諸条件を満たすと適用されます。

本来の金利は以下のとおりです。

・3年固定金利:2.6%
・5年固定金利:3.1%
・10年固定金利:3.6%
・変動金利:2.725%

仮に、阿波銀行の3年固定金利型を選んで住宅ローンを借りたとしましょう。

3年間は諸条件を満たし、0.75%が適用されます。

しかし、3年間が経過すると変動金利になるので金利変動がなければ2.725%が適用されます。

3年経過後にもう一度3年固定金利を選択することもできますが、その場合の金利は2.6%になります。

給与振込など一定の付き合いがあれば、2.6%からいくらか金利を引いてくれますが(1%程度)、0.75%から上がってしまうことは間違いないでしょう。

そうすれば、毎月の返済額は上がってしまいます。

ちなみに、「家賃並みでマイホームが買える!」と謳っているチラシのほぼ全てがこの3年固定金利で計算されています。

つまり、家賃並み支払いは3年間のみだということです。

さらに、固定期間終了後、変動金利になった後はもう一度固定期間に変更することが可能ですが変更するのに手数料がかかるのが一般的です。

手数料は5,250円ぐらいが目安です。

固定期間の間は変動金利に変更することはできません。

どんな人が住宅ローン固定金利期間選択型に向いているのか?

住宅ローン固定金利期間選択型が向いている人は、選択した固定金利期間ぐらいで住宅ローンを完済できる人です。

5年固定金利であれば5年〜10年程度

10年固定金利であれば、10年~20年程度

これくらいの期間で住宅ローンを完済できる方は固定金利期間選択型がオススメです。

なぜなら、固定金利期間終了後に金利が上昇しても残りの返済期間が短く、金利上昇の影響が少なくて済むからです。

仮に、1,500万円を15年返済で借入したとします。

住宅ローンは10年固定金利、金利は1.5%です。

当初10年間の返済額は93,111円です。

10年後に3.6%になったとしても返済額は98,096円になり、返済額の増加は5,000円程度になります。

あとは、固定期間終了付近でまとまったお金を繰り上げ返済できる方もオススメです。

例えば、固定期間終了間際に生命保険の満期保険金を受取、そのお金で繰上返済ができるといった場合です。

金利が上がれば返済額が上がります。

しかし、繰上返済をして元金を減らすことが出来れば、毎月の返済額UPを少なくすることができます。

仮に、2,000万円を25年で借入したとします。

住宅ローンは10年固定金利、金利は1.5%です。

当初10年間の返済額は79,987円です。

繰上返済をせずに10年後に3.6%になった場合、毎月の返済額は92,751円と、12,000円以上毎月の返済が増えてしまいます。

では、10年後に500万円繰上返済した場合はどうでしょう。

10年後の返済額は86,958円に抑えることができます。

固定金利期間選択型は、返済期間の短い人や、固定期間終了間際に大きく繰上返済が可能な方に向いています。