住宅ローンを払えなくなっても家は売れないし貸せない

家を買うにあたって、あなたも含めてほとんどの方が住宅ローンを利用されると思います。そしてその中の多くの方が、問題なく住宅ローンを払っていけるかどうかという不安をお持ちだと思います。

その不安を解消したり、その不安を抱えたまま家を買うことを後押しする理由の一つに、払えなくなったら場合には家を売ってしまえばいいという考え方があるかと思います。しかし、住宅ローンを払えなくなったら家を売ったらそれで済むのかというと、これはなかなかうまくいかないことが多いです。

あなたはどれだけ正解できますか?

住宅ローンを残したままだと基本的に家は売れない

例えば細かい事情は抜きに考えたとして、2,000万円の家を購入したとします。このとき頭金を払うお金がなかったので、2,000万円全額を住宅ローンで借りたとします。そして、こういったことはあまりないかとは思いますが、家を買ってすぐに住宅ローンの支払いに困ってしまったとします。

その際に、2,000万円で買った家なので2,000万円で売って住宅ローンをチャラにしたいと思われるかもしれませんが、恐らく2,000万円で売ることはできません。仮にこの家が、引き渡しが終わってすぐの状態であなたがまだ住んでいない家だったとしても、2,000万円で売ることができない場合がほとんどです。

家の値段にはハウスメーカーや工務店の利益も含まれている

なぜかというと、その家の価格には建築会社さんや工務店さんの利益が含まれているからです。例えば2,000万円のうち、400万円や500万円はそのメーカーの利益となり、メーカーの利益の部分は家の価値には反映されません。ですから、例えば2,000万円のうち500万円がメーカーの利益だったとすると、その家は1,500万円でしか売れないわけです。

住宅ローンが2,000万円残っていて、1,500万円でしか売れません。このような状態では家は売ることができません。住宅ローンが残っている家は、基本的に住宅ローンの支払いが済んでいなければ売れません。この場合現金で500万円用意する必要があるわけですが、500万円も現金が用意できるのであれば、そもそも住宅ローンの支払いに困っていないわけですね。

債務整理などで、住宅ローンが残っている状態でも売ることはできます。しかし、その家に住めなくなります。

このように、住宅ローンの支払いに困ったら家を売ればいいのかというと、そううまくはいかないということです。全く方法がないわけではないですが、せっかく手に入れた家を損して手放すことになってしまう可能性があります。

ですから、住宅ローンの支払いができなくなったら家を売ってしまえばいいと安易に考えて家の購入を決断してしまわずに、慎重に検討したほうがよいでしょう。

住宅ローンが残っている家を売れないなら、貸せばいいのか?

では、家が売れなければ家を貸して家賃をもらえばいいと考えられるかもしれません。では家を貸して家賃をもらうことで、本当に住宅ローンの支払をチャラにできるのでしょうか。

家を貸せば、家賃がまるまる入ってくるわけではない

例えば住宅ローンの返済額が月々8万円だったとします。これをそのまま毎月の家賃として家を貸し出したとしても、家賃が8万円ではチャラになりません。なぜかというと、その家はあなたの持ち物のままなので、固定資産税は変わらずあなたにかかってくることになるからです。

また、家の借用人からもらうお金は賃料だけですから、火災保険や地震保険は自分でかけておかなければいけません。さらに、借りてくれた方がずっとそのまま住み続けてくれればよいですが、人が変わるとなれば修繕をするなどそういったお金も必要になるわけです。そもそも借りてもらえるかどうかもわかりません。

ですから、家を貸したからといって住宅ローンがチャラになるかというと、必ずしもそうはならないということです。頭金を多めに入れて、住宅ローンの借入額を抑えることができていればチャラになったりプラスになったりすることもあるかもしれませんが、そうでない場合にはマイナスになってしまうケースが多いです。

賃貸に出したあとは、自分が家賃を支払わないといけなくなる

例えば住宅ローンの月々の返済額が8万円だとします。この家を貸して家賃を7万円にすると、1万円の赤字です。さらに固定資産税が例えば年間12万かかるとすると、月1万円がさらに赤字となり、合計2万円の赤字です。

自分が賃貸に移る場合には、この赤字を抱えたままさらに賃貸の家賃を払っていく必要があるわけです。例えばその家賃が6万円だとすると、家賃収入の赤字分と固定資産税を合わせた2万円の赤字を合わせて支出は8万円となり、結局毎月の支払い額は変わらないわけです。これでは払っていけません。

このように、住宅ローンの支払いに困ったら貸せばいいのかというと、これもなかなかうまくはいかないということです。借り手を見つけるのにも手間や時間がかかりますし、これを不動産屋さんにお願いすると恐らくお金もかかると思います。

ですから、住宅ローンを支払っていけるのかという不安を解消する理由の一つとして、返せなくなったら売ったり貸したりすればよいと簡単に考えてしまうことはやめたほうがいいでしょう。

住宅ローンを払えなくなったらと考えるのではなく、払えるように計画を立てる

そもそも、「住宅ローンを払っていけるかどうか不安だけど、もしダメなら家を売ったり貸したりすればいいや。」という状況ではマイホームを買うべきではありません。

なぜなら、上に書いたとおり売っても貸してもどうにもならないこともありますし、住宅ローン返済の不安を抱えたまま家を買ってしまうと、まともな家も買えませんし、家を買ったあとの生活も窮屈なものになるでしょう。

それについて詳しくはこちらの記事を読んでみてください。

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マイホームを買うという決断は、住宅ローンをしっかりと払っていけると判断できてからにしましょう。