フラット35金利が上がったが、お金を貯める前に住宅ローンを借りたほうが得かどうか

こんにちは~!徳島の住宅取得相談専門ファイナンシャルプランナー中川です。
「フラット35金利が上がったが、お金を貯める前に住宅ローンを借りたほうが得かどうか」
フラット35実効金利が少しずつ上がっています。
一番安い金利のところで以下のように動いています。

2010年9月:2.06%
2010年10月:2.16%
2010年11月:2.15%
2010年12月:2.4%

では、一番安かった2.06%と2.4%では返済額はどのように変わるか計算してみましょう。

金利:2.06%
返済方法:元利均等返済
借入額2,000万:66,870円
借入額2,500万:83,587円
借入額3,000万:100,305円

金利:2.4%
返済方法:元利均等返済
借入額2,000万:70,431円
借入額2,500万:88,039円
借入額3,000万:105,647円

借入額2,000万円の場合、総支払額では約150万円の差がでます。
まぁまぁの差が出ますね。
じゃあ、「頭金貯まってからと思ってたが金利が上がる前に住宅ローンを借りたほうがいいのか?」と思われるかもしれません。
計算してみましょう。
※ただ、金利がどれだけ上がるか下がるかはわかりませんのであくまで参考程度に
例えば、1年後に金利が3%になるとします。
毎月5万円ずつ頭金を貯めているとして、今すぐ借りたほうがいいのか、1年後に借りたほうがいいのか計算してみます。

【今すぐ借りた場合】
金利:2.4%
借入額2,000万:70,431円
借入額2,500万:88,039円
借入額3,000万:105,647円

【1年後に頭金60万円追加して3%で借りた場合】
借入額1,940万:74,660円
借入額2,440万:93,903円
借入額2,940万:113,145円

金利が3%になると仮定するなら頭金を貯める前に住宅ローンを借りたほうが得な計算になります。
では、頭金を10万ずつ貯めているとした場合を計算してみます。

【1年後に頭金120万円追加して3%で借りた場合】
借入額1,880万:72,351円
借入額2,380万:91,594円
借入額2,880万:110,836円

これでも、頭金を貯めずに住宅ローンを借りたほうが得な計算になります。
では、金利が2.4%→3%になると仮定した場合いくら頭金を増額すれば、頭金を貯めてから借りたほうが得になるのでしょうか。
借入額2,000万の場合は270万
借入額2,500万の場合は220万
借入額3,000万の場合は260万
それぞれ頭金を増やせば金利が2.4%から3%になっても頭金を貯めてから借りたほうが得になります。
借り入れの金額が大きいので金利が0.1%や0.2%上がるだけでも結構な影響が出ます。
頭金は多く入れて借入金は少なければ少ないほどいいですが、頭金を貯めている間に金利が高くなってしまうと頭金を貯めていたほうが損になることもありますので、住宅ローンの金利動向はマメにチェックしましょう。
フラット35の金利は10年国債利回りと連動しています。

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